I proprietari di immobili, di qualunque tipo essi siano, hanno essenzialmente a disposizione due opzioni quando vogliono mettere in affitto le loro case: da un lato possono scegliere di affidarsi ad un’agenzia, che si occuperà di tutte le questioni più burocratiche e complesse per la pratica, dall’altro possono scegliere di affittare direttamente ad altri privati cittadini, senza bisogno di intermediazione alcuna. Ovviamente, prima della stipula di un contratto di affitto tra privati è necessario rispettare determinati tipi di condizioni e conoscere la normativa vigente. Vediamo dunque insieme tutto quello che è necessario sapere nel merito della questione.
Approfondimenti
Indice
Affittare casa tra privati: i requisiti
Come affittare una casa senza agenzia
Affittare casa tra privati: i requisiti
Quando ci si affida ad un’agenza si ha la certezza che qualcuno si occuperà di verificare le condizioni in cui la casa viene messa a disposizione di un eventuale affittuario: si tratta di controlli che, in caso contrario, dovranno essere ovviamente portati a termine dal proprietario. Il conduttore (anche chiamato locatario) dovrà dunque accertarsi prima di tutto che la casa si trovi in ottime condizioni, che i locali siano puliti e i muri perfettamente imbiancati, si dovrà inoltre assicurare che tutti i mobili presenti all’interno dell’abitazione siano funzionanti e che gli impianti siano a norma di legge. L’immobile dovrà inoltre vantare il cosiddetto attestato di prestazione energetica, un documento molto importante che sintetizza le caratteristiche energetiche ed il consumo di un edificio. Infine, il proprietario della casa messa in affito dovrà garantire che non siano presenti vincoli di sorta sull’immobile, come ad esempio un’ipoteca o dei pignoramenti.
Una volta completato questo primo step, fondamentale per garantire all’affittuario delle condizioni di alloggio eccellenti, si potrà passare alla seconda fase, cioè il reperimento dei documenti e degli attestati necessari per mettere la casa in affitto. Nello specifico ci sarà bisogno di avere a disposizione:
- Il codice fiscale
- L’atto di proprietà dell’immobile in affitto
- La visura catastale, documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che fornisce informazioni fiscali sull’immobile o su un elenco di beni immobili
Come affittare casa senza agenzia
Una volta preparata tutta la documentazione e dopo essersi assicurati di essere completamente in regola potremo procedere con la creazione dell’annuncio. Le opzioni sul web sono numerose: Casa.it, Subito.it o Tuttocasa.it sono soltanto un paio di esempi possibili. Per facilitare il reperimento di un inquilino dovremmo sicuramente partire dal caricamento di numerose foto, meglio ancora se di qualità, che permettano a chi è alla ricerca di una casa in affitto di avere un’idea precisa di quello che si troverà davanti. In questa fase è fondamentale caricare fotografie di ogni stanza della casa, ancora meglio se da diverse angolazioni, per permettere agli utenti alla ricerca di un alloggio di avere quante più garanzie possibili su dimensioni, spazi, luminosità eccetera.
Fatto ciò potremo procedere con il caricamento dell’annuncio vero e proprio, all’interno del quale dovremmo necessariamente andare ad inserire, tra le altre cose:
- la metratura della casa.
- il prezzo richiesto.
- il tipo di casa (monolocale, bilocale etc).
- il fatto che non si ha intenzione di passare tramite agenzia.
- la posizione nel relativo Comune.
- tutte le informazioni utili (vicino a…, a due passi da, facilmente raggiungibile in tram, metro eccetera).
Una volta trovato il nostro inquilino dovremmo accertarci che sia una persona affidabile in grado di pagare l’affitto con puntualità. Per fare questo dovremmo affidarci principalmente ai seguenti criteri:
- la presentazione di un 730 e delle ultime buste paga.
- la fideiussione bancaria (un contratto tramite il quale la banca si impegna a rifondere un danno di natura patrimoniale nei confronti del creditore nel caso in cui il debitore principale non dovesse onorare i suoi impegni nei confronti del creditore stesso).
- una cauzione (di norma vengono richieste due o tre mensilità anticipate, da riconsegnare a fine contratto)
- eventuali garanti del contratto di locazione
I tipi di contratti
Andiamo ora ad approfondire quali tipi di contratti possono essere proposti ad un privato quando si concede la propria casa in affitto senza agenzia.
Tipologia di Affitto Standard con Canone Libero 4+4
In questa categoria, la più comune sul mercato, il canone di affitto viene concordato tra il proprietario e l’inquilino. La durata minima del contratto è fissata a 4 anni, rinnovabili automaticamente per ulteriori 4 se né il proprietario né l’inquilino ne comunicano la disdetta entro 6 o 3 mesi prima, a seconda di quanto stabilito in un primo momento.
Contratto di Affitto a Canone Concordato 3+2
Questo tipo di contratto implica che il canone di locazione, ovvero l’importo dell’affitto, venga determinato in base ad alcuni parametri concordati a livello territoriale dalle organizzazioni dei proprietari immobiliari in collaborazione con le rappresentanze degli inquilini. Questi parametri includono vari fattori, tra cui la presenza di servizi, zone verdi, ecc. La durata è di 3 anni, con la possibilità di rinnovo per ulteriori due. Il contratto a canone concordato si rivela più vantaggioso dal punto di vista economico per gli inquilini e dal punto di vista fiscale per i proprietari, ma ha una durata complessiva più breve.
Per il resto, nel contratto di locazione andranno inseriti l’identificazione completa del locatario (il proprietario dell’immobile) e dell’inquilino, insieme a una dettagliata descrizione dell’immobile, compresi tutti i dati catastali. Dovranno altresì essere indicati chiaramente l‘importo del canone di affitto, le modalità di pagamento e i tempi previsti, oltre ovviamene alla durata del contratto. Nel contratto è assolutamente essenziale specificare la presenza e l’importo della caparra e del deposito cauzionale, insieme a una dettagliata descrizione dello stato degli spazi e degli arredi presenti al momento della stipula.
Una volta firmato, il contratto dovrà necessariamente essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro il termine massimo di 30 giorni dalla sua sottoscrizione. Questa operazione si potrà effettuare sia online sia presso uno degli uffici preposti: in questa occasione andranno pagati l’imposta di bollo (per un ammontare di16 euro ogni 4 facciate di testo) e l’imposta di registro, equivalente al 2% dell’importo annuale dell’affitto moltiplicato per il numero di anni di validità del contratto di locazione (quest’ultima andrà suddivisa in parti uguali tra il proprietario e l’inquilino).
Il tema della manutenzione
Chi mette una casa in affitto avrà per il resto essenzialmente due obblighi: da un lato dovrà rilasciare regolare ricevuta fiscale rispetto all’incasso del canone di affitto ricevuto da parte dell’affittuario; dall’altro si dovrà occupare di tutti i lavori di manutenzione straordinaria sul proprio immobile, come per esempio l’imbiancamento delle pareti o la riparazione di aria condizionata e/o della caldaia. La manutenzione ordinaria invece sarà sempre a carico dell’affittuario.
